Kat irtifakı nedir? Nasıl kurulur?
Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış veya yapımı planlanan bir yapının (örneğin bir apartman veya iş merkezi) arsa payı üzerinden bağımsız bölümler için gelecekte kat mülkiyeti kurulmasına olanak sağlayan ve sahibine taşınmaz üstünde kullanma, yararlanma yetkileri veren bir irtifak hakkı türüdür. Bu hak, ilgili arsa üzerinde birden fazla yapı veya bağımsız bölüm inşa edileceği varsayılarak kat mülkiyetinin temeli olmak üzere kurulur.
Kat irtifakı, tamamlanmamış projelerde bağımsız bölüm alımı yapılmasına olanak tanır, bu nedenle genelde inşaat projelerinde kullanılır. Yapı tamamlandığında iskân ruhsatı (yapı kullanma izin belgesi) alınarak kat mülkiyetine çevrilebilir.
Kat irtifakı arsa payına bağlı olduğundan bağımsız olarak devredilemeyip miras yoluyla da aktarılamamaktadır. Kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 12nci maddesinin birinci fıkrasının (a) bendine uygun olarak düzenlenen belgelerle birlikte ilgili tapu müdürlüklerine başvurmaları gerekmektedir. Kat irtifakı maliklerin yazılı beyanıyla sona erdirilebileceği gibi arsanın yok olması, üzerine yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırma ile otomatik olarak sona erer.
İskân nedir?
İskân, diğer bir deyişle yapı kullanım izin belgesi, inşaatın bitmesinden sonra yapının hukuki standartlara uygun olduğunu teyit eden ve oturma izni tanıyan belgedir. İskân belgesi almak amacıyla müteahhidin ya da yetki verdiği kişinin dilekçe ile ilgili bölgenin belediye imar müdürlüğüne başvurması gerekir. Bu başvurunun yapılabilmesi için binanın onaylanmış projeye uygun bir biçimde tamamlanmış olması gerekir. Tamamlanmayan projeler imar onayına gönderilemez. Başvurunun yapılmasından sonraki bir ay içinde bina, teknik bir yetkili tarafından yerinde incelenerek projeye uygunluğunun tespiti sağlanır. Ardından iskân ruhsatı için gerekli teknik belgelerin hazırlanılarak belediyeye sunulması ile değerlendirme süreci başlamış olur.
Kat mülkiyeti nedir? Nasıl kurulur?
Kat mülkiyeti, tamamlanmış ve iskân ruhsatı alınmış bir yapının, bağımsız bölümleri (daire, dükkân, mağaza, ofis…) üzerinde maliklere tanınan mülkiyet hakkıdır. Malikler, binanın ortak alanlarından (temel, duvar, çatı, merdiven, asansör…) arsa payı oranında yararlanma hakkına sahiptir.
Kat mülkiyeti kurulabilmesi için yapının inşaatının tamamen bitirilmiş ve iskân ruhsatının alınmış olması gereklidir. Anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 12nci maddesinde yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir. Bağımsız bölümler, yapı üzerindeki arsa paylarıyla bağlantılıdır. Bu arsa payı bağımsız bölümden ayrı olarak devredilemez veya rehin edilemez Kat mülkiyeti, bağımsız bölümlerin mülkiyet hakkını güvence altına almakla birlikte ortak alanlar üzerinde de birtakım tasarruf hakları sağlar. Bununla birlikte kat mülkiyeti bulunan taşınmazlar için bankalar kredi kolaylığı sağlamaktadır.
Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar
Kat İrtifakı
Yapı tamamlanmadan önce kurulur.
Proje esas alınarak bağımsız bölümler için önceden hak tesis edilir.
Tapuda ‘‘kat irtifakı’’ olarak tescil edilir.
Kurulması için iskân şartı yoktur.
Kat Mülkiyeti
Yapı tamamlanıp iskân alındıktan sonra kurulur.
Bağımsız bölümlerin her biri üzerinde arsa payı oranında tam kullanım hakkı sunar.
Tapuda “kat mülkiyeti” olarak tescil edilir.
Kredi kolaylığı sağlar.
Sonuç olarak
Kat irtifakı bir mülkiyet hakkı olmayıp sahibine yalnızca kullanma ve yararlanma hakkı sağlamaktadır. Bu bağlamda kat mülkiyeti, mülkiyet hakkının özünden doğan tasarruf hakkını da içerdiğinden, sahibine bağımsız olarak devredilebilme veya miras yoluyla aktarılabilme olanakları da sunar. Sonuç olarak kat mülkiyeti, konutun hukuka uygun bir şekilde tamamlandığını ve bu durumun tescillendiğini gösteren önemli bir hukuki statüdür. Bu nedenlerle çıkabilecek olası uyuşmazlıkları bertaraf edebilmek amacıyla kat irtifaklı konutların mevcut durumunun değerlendirilerek karar verilmesi yerinde olacaktır. Zira halihazırda kat irtifakı ile yerleşim sağlanıyor ve henüz iskân alınmamış ise konutun oturma izni bulunmadığı ve projeye uygun bir şekilde tamamlanacağının garantisinin olmadığı unutulmamalıdır.